020年以來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象有所抬頭。在上海、廣州、深圳等地，“過(guò)橋融資、全款買房、套取經(jīng)營(yíng)貸、還掉過(guò)橋融資”，一些銀行、資金中介、房產(chǎn)中介提供的服務(wù)可謂“面面俱到”。作為扶持中小企業(yè)發(fā)展的金融產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)貸已存在多年，為何這兩年出現(xiàn)異化，甚至成為樓市過(guò)熱的推手？
貸款利率下行后，誘發(fā)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)行為
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)稱，出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因有三：一是經(jīng)營(yíng)貸貸款利率下行，已經(jīng)低于房貸利率，出現(xiàn)明顯倒掛；二是貸款期限拉長(zhǎng)，出現(xiàn)循環(huán)放貸、先息后本、到期續(xù)貸等免資金過(guò)橋現(xiàn)象；三是貸款額度提升，從此前的房產(chǎn)評(píng)估值的五成，提升到七至九成。
“去年以來(lái)，我已經(jīng)收到3家銀行發(fā)來(lái)的可辦理房產(chǎn)抵押貸的信息。年化利率約3.8%，不僅遠(yuǎn)低于二套房貸款利率，甚至低于首套房貸款利率，而且能拿到房屋總價(jià)七成的貸款額度。我原來(lái)只有四五成自有資金，不夠支付二套房首付款，但用經(jīng)營(yíng)貸只要付三成首付，相當(dāng)于降低了首付款?！币晃簧虾５钠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)者說(shuō)，“這種情況下，如果我要買二套房，肯定會(huì)用經(jīng)營(yíng)貸，不會(huì)用房貸?！?
利率下行后，經(jīng)營(yíng)貸不僅降低了融資成本，還被違規(guī)者用來(lái)變相破解了限貸政策中的貸款比例限制，削弱了樓市調(diào)控的效力。
不少中介向炒房者鼓吹用經(jīng)營(yíng)貸買房的“理念”，并提供買賣企業(yè)的中介服務(wù)。在滬深等地，購(gòu)房者只需花幾千元就能通過(guò)中介購(gòu)買一家成立一年以上的公司，只要購(gòu)房者名列公司前三大股東，且名下有房產(chǎn)，就能以房產(chǎn)為抵押物，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。
在深圳炒房的魏女士，2020年4月，在中介的慫恿下，找小額貸款公司墊資463萬(wàn)元，買下了位于深圳熱點(diǎn)片區(qū)的一套總價(jià)728萬(wàn)元的房子。她特地通過(guò)中介花7000多元買了一家公司，“目的就是為了搞經(jīng)營(yíng)貸，這里面還包含給這家公司做賬一年的費(fèi)用”。但當(dāng)月，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市被媒體曝光，隨后銀行收緊放貸政策，要求房產(chǎn)過(guò)戶滿6個(gè)月后才能申請(qǐng)辦理經(jīng)營(yíng)貸。小額貸款公司年化24%的高額利息榨干了魏女士，致其資金鏈斷裂。最終這套房子于2020年12月被法院拍賣。
經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，加大了炒房資金“杠桿”。這種“火上澆油”的行為，助長(zhǎng)了一些地方樓市的投機(jī)氣氛。
查出的問(wèn)題不少
2021年以來(lái)，一場(chǎng)針對(duì)違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)貸炒房的“圍剿”在多個(gè)熱點(diǎn)城市展開(kāi)。北京、杭州等城市明確表態(tài)嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大挪用經(jīng)營(yíng)貸查處力度。
中國(guó)人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)排查，截至3月16日，發(fā)現(xiàn)廣東轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元、920戶。
深圳銀保監(jiān)局、中國(guó)人民銀行深圳市中心支行3月18日通報(bào)經(jīng)營(yíng)貸專項(xiàng)核查結(jié)果：已提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問(wèn)責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬(wàn)元。
上海銀保監(jiān)局表示，上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個(gè)人住房信貸管理專項(xiàng)自查工作，存在貸款資金用途違規(guī)，部分個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中，有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過(guò)中介機(jī)構(gòu)過(guò)橋墊資套取經(jīng)營(yíng)貸置換個(gè)人住房按揭貸款、經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用于購(gòu)房首付款等。
監(jiān)管仍需發(fā)力
目前，市場(chǎng)上有大量的資金中介，他們對(duì)接銀行資金，并通過(guò)微信群、房屋管家、自媒體、小貸公司、理財(cái)公司、咨詢公司等形式來(lái)牽線搭橋開(kāi)展業(yè)務(wù)，多數(shù)沒(méi)有固定的辦公場(chǎng)所。
銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款借款人主體資質(zhì)審核不嚴(yán)，未穿透式核查貸款資金流向，李宇嘉說(shuō)，這也縱容了資金中介、房產(chǎn)中介的違規(guī)行為，讓炒房者輕易獲得了低成本的資金。
實(shí)際上，除了經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市外，在貸款環(huán)節(jié)還存在諸多“傳統(tǒng)套路”，比如通過(guò)做高房屋評(píng)估價(jià)提高貸款額度（高評(píng)高貸）、虛開(kāi)銀行流水證明、虛開(kāi)收入證明、修復(fù)不良征信記錄等與貸款相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)，花幾千元就能通過(guò)中介搞定。
貸款環(huán)節(jié)是否出現(xiàn)亂象取決于銀行是否有加強(qiáng)審核的動(dòng)力，是否也想在樓市上套利。復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授劉明宇建議，盡量通過(guò)市場(chǎng)化的手段來(lái)引導(dǎo)金融資源的配置，避免金融資源在不同層次的金融群體中形成套利空間。同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，絕不姑息。
